搜索 咨询
我的位置:首页 > 法律常识 > 房地产 > 房屋买卖 > 商品房买卖 > 房屋预售合同的效力

张晓黎律师

CCTV社会与法咨询律师

球友吧_[官网首页]执业十余年,所办理案件满意率高。

北京京云律师事务所副主任,执业十余年,合伙人。

13651086033 房地产
办案效率高、逻辑思维强、代理胜诉率高

房屋预售合同的效力

来源:华律网整理 2019-12-21 15014 人看过
在购买还没有完全建造好的房屋时候,房地产开发商与购房者签订的合同是房屋预售合同,并不是正式的合同。房屋预售合同跟正式的购房合同一样是有相应的效力的,下面华律网小编为你介绍房屋预售合同的效力。

1.出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

球友吧_[官网首页]《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人没有取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。球友吧_[官网首页]”该条规定将商品房预售许可证明的取得作为审查合同是否有效的主要依据,并不考虑审查对其他条件的具备与否,有其合理性。

华律网

如前所述,对预售商品房进行规制是十分必要的。《城市房地产管理法》第四十四条,建设部《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条,国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十七条对商品房预售的条件进行了规定。按照上述规定,商品房预售实行预售许可证制度。球友吧_[官网首页]该制度要求开发商进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,申请颁发预售许可证明。房地产管理部门针对预售人的申请,对其是否具备包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》在内的所有的预售条件进行审核,并到现场进行查勘。对符合预售条件的,予以核发《商品房预售许可证》。由此可见,《商品房预售许可证》是商品房合法预售的关键性证明文件,是政府对预售人预售资格的认可。可以形象地说,《商品房预售许可证》就是预售人可以进行预售的“资格证”、“通行证”。另外,我们还应当看到,预售许可证制度是行政强制许可制度,其实施主要依赖于政府职能部门的管理。球友吧_[官网首页]“法官应当注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能,正确行使审判权。”“人民法院对出卖人预售资格的审查,主要看其是否取得商品房预售许可证明,对其他预售条件的审查主要是行政部门的权限。”这意味着法官在审查商品房预售合同的效力时,审查的范围应当限制在审查预售人是否以其名义获得商品房预售许可证明及其真伪这一事实上。

球友吧_[官网首页]买受人明知出卖人未取得商品房预售许可证明而与出卖人签订的商品房预售合同,可以认为出卖人与买受人对商品房预售达成了一致意见,合同成立,但因为缺少生效要件(《商品房预售许可证》的取得),合同尚未生效。合同签订后,当事人起诉的,应认为合同生效要件的获得已无可能,一般应认定无效。但如果出卖人已具备了办理《商品房预售许可证》的条件,只是不肯予以办理,而预购人请求认可合同效力的,可认定合同有效(类推适用《合同法》第四十五条第二款前段)出卖人在起诉前取得《商品房预售许可证》的,则可认为合同具备了生效要件,可以认定有效。

出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实,或者提供虚假商品房预售许可证明,导致合同无效或者被撤销、解除的,按照《商品房买卖合同纠纷解释》第九条第(一)项的规定,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

2.当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。”该条规定对《城市房地产管理法》第四十四条第二款,关于“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”的规定对合同效力的影响作了评价。

从《城市房地产管理法》第四十四条第二款的文义解释,该款只是表明商品房预售合同应当登记备案,但并未将此确定为合同生效要件。况且将合同登记备案行为的执行人为预售人,预购人(买受人)很难对此加以控制。球友吧_[官网首页]因此,应当将商品房预售的登记备案视为行政部门的一种合同管理措施,其实施与否,并不对合同本身的效力产生影响。对此,最高人民法院《关于适用<合同法)若干问题的解释(一)》已有规定。该解释第九条中规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……。”《商品房买卖合同纠纷解释》只不过又一次进行了明确。

当然,双方当事人约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件的,应当从其约定(《合同法》第四十五条第一款前段、中段)但虽然约定以办理登记备案手续为商品预售合同生效要件,虽然没有办理登记备案手续,双方已实际履行合同的,视为双方当事人合意排除对该要件(约定)的适用(《合同法》第四十五条第一款前段的反对解释)

以上就是华律网小编为您整理的有关这方面的知识,当然在现实生活中情况往往比较复杂,需要结合实际情况随机应变。遇到购房纠纷可以通过法律解决,打算解决纠纷时想要找律师的话,可以来华律网找专业律师。

声明:该作品系作者结合法律法规、政府官网及互联网相关知识整合。如若侵权请通过投诉通道提交信息,我们将按照规定及时处理。【投诉通道】

延伸阅读:
房屋预售合同能抵押吗
房屋预售合同有什么作用
房屋预售合同与购房合同的区别
引用法条:
[1]《城市商品房预售管理办法》第五条
[2]《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条
[3]《合同法》第四十五条
[4]《商品房买卖合同司法解释全文》第二条
  • 买房为什么要交土地出让金

    2020-01-163910 人看过

    在城市中了在购买房子的时候都是属于的土地出让性质,只要是属于土地出让的,那么在交易时就要交纳土地出让金,那么土地出让金是怎么回事呢?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了相关的内容,希望对您有帮助。

  • 2020商品房买卖新规定

    2020-01-141713 人看过

    房屋是我们每个家庭的必备条件之一,也是我们在劳累之后可以回到的避风港湾。那么在的房屋买卖新规定中,对于商品房的买卖相关规定中有没有新的规定呢?所以接下来让我们一起跟着华律网小编了深入的了解法律知识吧。

  • 2020年购买预售的商品房的注意事项

    2020-01-141933 人看过

    商品房在建造的时候出售属于预售的状态,人们需要先交钱后一段时间才能够收房,此时房屋还在建造阶段。在预售阶段购买商品房当然是可以,只是在购买的时候要能清楚相关事宜,华律网小编为你带来了购买预售的商品房的注意事项。

  • 买房时,买卖合同违约金和利息能否同时主张

    2020-01-091789 人看过

    在现实社会中,我们了解到我国是以土地为主的国家,每个人只要是到了30岁几乎都有属于自己的房子,为了自己的财产着想,买房子也需要注意一些问题。对此,华律网小编在下文为您具体介绍有关买卖合同违约金和利息是否可以同时主张?请观看以下整理的相关内容。

  • 2020国家允许卖期房吗

    2020-01-099706 人看过

    在很多时候开发商在还没有正式进行销售之前就已经开始销售期房了,那么这种行为是不是合法的,很多人也很困惑,国家允许卖期房吗?如果不一定的话,购买期房又有哪些风险以及对社会的影响是怎样的。华律网小编通过你的问题带来了以下的法律知识,希望对你有帮助。

  • 新人结婚需要买房,安顿老人需要买房,孩子上学还是需要买房,所以说现在很多的年纪轻轻的青年早已是房奴。买房就是这样的普遍存在的,几乎没有人会不买房,但是买房需要注意些什么问题,您知道吗?下面是华律网小编整理的相关内容,希望对您有帮助。

  • 很多年轻的情侣在结婚之前都在一起生活了,大部分情侣在结婚之前都会买房,那么两个人还没有结婚可以一起买房嘛,没结婚一起买房会有哪些风险?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了相关的内容,希望对您有帮助。

  • 如果自己的房子被银行或者是其他机构查封了的话,那么这种情况是不能上市交易的,因为查封的房子自己不具有这个房屋的所有权,下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了相关的内容,希望对您有所帮助。

  • 自从十九大对房屋的定位作出明确规定后,很多地方政府为了落户稳定楼市,推出上限制性的政策,如限购和限售等,而杭州市作为我国的大城市之一,也推出了限购政策,那么杭州萧山买房限购吗?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

  • 在城市中了在购买房子的时候都是属于的土地出让性质,只要是属于土地出让的,那么在交易时就要交纳土地出让金,那么土地出让金是怎么回事呢?下面,为了帮助大家更好的了解相关法律知识,华律网小编整理了相关的内容,希望对您有帮助。

  • 商品房已经建造好了出售则属于现房,现房出售购房者可以直接拿到钥匙交房,不想要向期房一样等那么久。在购买现房的时候,很多人也会对房屋买卖的成本非常的关注,下面由华律网小编为你介绍版商品房买卖合同(现售)示范文本。

  • 依据我国法律的规定,购房商品房时,购房者与开发没签订买卖合同的,开发商需要对合同进行备案,以防止开发商出现一房多售等的现象,对购房者利益进行侵害,那么什么情况可以进行房产备案合同更改?下面由华律网小编为读者进行相关知识的解答。

我打算用有个套房作为公司营业场所,但是房产证上写的

刘鹏飞律师7分钟前回复:

这个建议到当地市场监督管理局咨询。

我名下有套房子为了买的时候少交点税,就赠予我奶奶了,当时买的时候说好了买完分我一半钱,卖完了就不分我了,像着种情况我还能通过法律程序要回来吗

袁柏林律师9分钟前回复:

如果赠与未办登记手续或未交付房屋可以行使任意撤销权;如果己交付并己过户的,可以先与你奶奶当面交流一下赠与时的承诺,并录音留下证据,如她承认就是为了避税不是真正的赠与,则启动赠与合同无效之诉(以合法形式掩盖非法目的的合同无效)。

查看更多

成都居住证怎么办理

成都是我们国家最为发达的城市之一,很多在成都的朋友都知道,在成都居住是需要办理相关的居住证的,拥有成都的居住证以后,外地在成都居住证...详细>

查看更多 查看更多
分享到
微博
QQ空间
微信

页面底部区域 foot.htm